نقشه جدید دولت برای بازار ملک رمزگشایی شد - وبلاگ فیسی بوک

به گزارش وبلاگ فیسی بوک، نقشه ای که دولت برای تغییرجهت خرید های سرمایه ای از بازار مسکن در نظر گرفته، قرار است از جهت بازار سرمایه به اجرا دربیاید. اما ضعف آگاهی درباره جزئیات نقشه باعث شده است تعابیر مختلفی از جمله بورس مسکن درباره طرح ارائه گردد. اصل طرح، نه بر روی آپارتمان ها که بر روی سایر املاک، آن هم املاک دولتی و مستغلات سوار شده و برای اجرای آن نیز تاسیس صندوق ویژه در بازار سرمایه در نظر گرفته شده است. اجرای نقشه - مطابق الگوی جهانی - باعث جذب تقاضای سرمایه ای مسکن می گردد. جزئیات صندوق توضیح داده شده است.

بازار دوم سرمایه گذاری ملکی در قالب بورس املاک و مستغلات برای اولین بار در کشور راه اندازی می گردد. این خبر را اخیرا وزیر امور اقتصادی و دارایی اعلام نموده است. بر خلاف بعضی برداشت های اولیه از این خبر، عرضه نمایندگان در بورس املاک و مستغلات، نهاد های دولتی هستند که قرار است از صندوق های املاک و مستغلات به عنوان ابزار تامین اقتصادی استفاده و دارایی های ملکی غیرنقدی خود را به دارایی نقدی تبدیل نمایند.

در سوی دیگر بورس املاک و مستغلات، سرمایه داران خرد و کلانی قرار می گیرند که به سرمایه گذاری ملکی تمایل دارند. صندوق های املاک و مستغلات ابزار مناسبی برای جلوگیری از سوداگری در بازار املاک مصرفی است چراکه مقصدی خارج از بازار مصرفی املاک مسکونی را برای جذب سرمایه گذاران بازار املاک و مستغلات تعریف نموده است.

به این ترتیب بازار دوم سرمایه گذاری ملکی برای ملک باز ها تدارک دیده شده و خریداران واحد های سرمایه گذاری صندوق های املاک و مستغلات می توانند بدون اینکه وارد بازار مسکن مصرفی شده و زمینه ساز پرواز قیمت ها در این بازار شوند، هم از عایدی جاری ناشی از بهره برداری املاک خریداری شده متناسب با میزان سرمایه گذاری خود برخوردار شوند و هم عایدی ناشی از تغییرات قیمت ملک در بلندمدت نصیب آن ها خواهد شد.

طی ماه های اخیر دو برداشت غلط درباره ارتباط بازار مسکن و بازار سرمایه مطرح و به حدی در شبکه های اجتماعی و فضای مجازی تکرار شده که اجازه عرضه اندام و خودنمایی به اصل طرح دولت را نداده است. دولت در طرح جدید خود بنا دارد ارتباط تازه ای میان بازار مسکن و بورس برقرار کند، اما درباره شکل این ارتباط سوء برداشت شده است. تا پیش از این راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان به عنوان یک راه ارتباطی بین بورس و مسکن محقق شده بود.

در این صندوق ها سرمایه های خرد کسانی که علاقه مند به سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند، هزینه های ساخت و ساز پروژه های مسکونی را تامین می نماید. اما با وجود تشکیل تعدادی صندوق زمین و ساختمان و حتی به انتها رسیدن پروژه های ذیل این صندوق ها، این پل ارتباطی نتوانست آن گونه که باید ارتباط موثر و مداومی میان بازار های سرمایه و مسکن ایجاد کند؛ چراکه اصولا سازنده ها تمایلی به جمع آوری سرمایه از افراد برای اجرای پروژه های ساختمانی نشان نمی دهند و در نتیجه در سمت عرضه استقبالی از صندوق های زمین و ساختمان صورت نگرفت.

اما پیش از طرح جزئیات نقشه دولت، باید دو تعبیر و برداشت غلط از جهت جدید ارتباطی بورس و بازار مسکن که طی دو ماه اخیر در شبکه های مجازی اطلاع رسانی بار ها تکرار شده است، مرور گردد. برداشت غلط اول این است که دولت قرار است قانون یا مصوبه ای بگذراند که در راستای آن، فروشنده های آپارتمان های مسکونی در شهر ها مجاز یا مکلف به عرضه واحد های مسکونی خود در بورس شوند. البته تصور یک گروه این است که این موضوع به شکل اجباری پیاده خواهد شد و گروه دیگر تصور می نمایند که اختیار عرضه مسکن در بورس به فروشنده ها داده خواهد شد.

تعبیر غلط دوم نیز این است که بعضی تصور می نمایند دولت قرار است از ابزار های نوین اقتصادی بازار سرمایه نظیر اوراق سلف، صندوق های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و فروش متری مسکن استفاده کند. برداشت اول به هیچ عنوان نه مطرح بوده و نه قابلیت طرح موضوع را دارد؛ چراکه مسکن یک کالای همگن نیست و به خاطر طیف متنوع خصایص واحد های مسکونی، کشف قیمت برای مسکن بسیار سخت و به نوعی ناممکن است. در واقع با وجود اینکه مانعی برای ورود مسکن به بازار سرمایه وجود ندارد، اما در حال حاضر این کالا قابلیت عرضه در بورس را ندارد. از طرفی اگر زمینه این عرضه فراهم گردد، بعید است که مالکان و سازنده ها حاضر به فرآیند فروش در بستر بورس شوند، چراکه آن ها اغلب روی قیمت های پیشنهادی خود برای فروش مصر هستند و اعتقادی به کشف قیمت و قیمت کارشناسی ندارند.

در خصوص برداشت دوم نیز اگرچه دولت قصد استفاده از ابزار های نوین اقتصادی برای تامین اقتصادی بخش مسکن را دارد، اما طرح تازه دولت ارتباطی با این ابزار های متداول ندارد. در واقع طرح دولت تقریبا هیچ ارتباطی به مسکن و ساختمان مسکونی ندارد و کاملا مرتبط با املاک و مستغلات متعلق به دولت است. البته قاعدتا با کلید خوردن این طرح، به تدریج املاک غیردولتی نیز امکان عرضه در بورس را پیدا خواهند کرد، اما در شروع، قرار است املاک دولتی آن هم نه الزاما با کاربری مسکونی، بلکه با هر نوع کاربری در بستر بازار سرمایه عرضه گردد.

اما مختصات واقعی طرح مسکنی دولت چیست؟ بر اساس این طرح، دولت برای تامین بخشی از کسری بودجه خود و منابع مورد احتیاج سرمایه گذاری در پروژه های عمرانی در شرایطی که درآمد نفتی کاهش یافته است، از جهت و ظرفیت بکری استفاده خواهد نمود. بر این اساس بنای دولت این است که املاک مازاد و غیر قابل استفاده و البته مستعد فروش خود را واگذار کند. موضوع املاک مازاد نه فقط در دولت فعلی، بلکه در سه دولت نهم، دهم و یازدهم نیز همیشه مطرح بوده و در همه این سال ها روسای جمهور و معاونان اول ریاست جمهوری در مقاطع مختلف، به دستگاه ها درباره واگذاری املاک مازاد فرمان مکتوب داده اند و حتی استانداران موظف شدند جهت اجباری فروش املاک مازاد را با شناسایی املاک دستگاه ها در هر استان و معرفی آن ها به دولت، در پیش بگیرند.

اما صرف نظر از مقاومت دستگاه ها به واگذاری املاک که از آن به عنوان چسبندگی یاد می گردد، گیر دیگری هم در کار واگذاری وجود داشته که سبب شده در همه این سال ها بحث فروش املاک مازاد نتیجه بخش نباشد. گیر ماجرا این بود که در سال های اخیر متناسب با رشد قیمت مسکن در سال های اخیر، ارزش تک قطعه از املاک دولتی به قدری بالا رفته که عملا در سمت تقاضا بنیه خرید برای یک فرد حقیقی یا حقوقی وجود ندارد. در واقع بهای املاک دولتی از توان خرید سرمایه گذاران ملکی در بازار به مراتب بیشتر شده است. به عنوان مثال دولت ممکن است زمین یا ساختمانی با کاربری مختلط داشته و حاضر به واگذاری آن باشد، اما بهای فروش آن به صورت یکجا به حدی بالاست که هر کسی در بازار نمی تواند مشتری خرید آن باشد؛ بنابراین گیر مذکور موجب شده بحث واگذاری املاک مازاد دولتی در سال های گذشته به نتیجه نرسد.

اما طرح فعلی دولت را می توان یک برنامه عملیاتی دومنظوره توصیف کرد که می تواند هم گیر نامتناسب بودن ارزش املاک دولتی با قدرت خرید سرمایه گذاران ملکی را رفع کند و هم به نفع پیشگیری از ایجاد فضای سوداگری در بازار مسکن مصرفی تمام گردد. در طرح دولت، املاک دولتی به وسیله تشکیل صندوق املاک و مستغلات به لحاظ ارزش فروش به یونیت ها یا واحد های سرمایه گذاری تقسیم می شوند، با این هدف که امکان خرید آن ها برای گروه زیادی از متقاضیان سرمایه گذاری ملکی فراهم گردد. به عبارت دیگر، طبق کارکرد جهانی و تجربه شده صندوق املاک و مستغلات، این املاک دولتی وقتی به وسیله صندوق عرضه می گردد، امکان خرید و سرمایه گذاری از سوی یک گروه از سرمایه گذاران روی یک فقره ملک دولتی فراهم می گردد و در نتیجه هر فرد با سرمایه خرد و کلان می تواند به این طریق سرمایه خود را روانه بازار ملک کند تا ارزش واقعی دارایی خود را از تورم در امان بدارد.

نفع دیگر طرح دولتی اتصال بازار املاک و بورس این است که بازار دوم برای سرمایه گذاران ملکی در جایی بیرون از بازار مسکن مصرفی ایجاد می نماید. در دهه های اخیر بازار املاک مصرفی مسکن دوره های متعدد جهش قیمت را پشت سر گذاشته و به دنبال آن رکود سنگین ناشی از اخراج تقاضای مصرفی از بازار مسکن به دلیل عدم تناسب بودجه آن ها با سطوح قیمت ها نیز اتفاق افتاده است. یک علت اصلی جهش قیمت، حضور همزمان تقاضای مصرفی، سرمایه ای و سفته بازی در بازار مسکن بوده است. حضور تقاضای مصرفی نیز که شرط کلیدی حیات بازار مسکن است، اما در خصوص تقاضای سرمایه ای، ماجرا متفاوت است. ریشه این تقاضا التهاب در بازار های رقیب، تورم عمومی و انتظارات تورمی ناشی از آن است که سبب می گردد صاحبان سرمایه نقدی همیشه به تبدیل سرمایه خود به ملک رغبت نشان دهند. از طرفی تجربه دهه های گذشته نشان داده در کشور ما امن ترین بازار برای حفظ ارزش سرمایه، بازار ملک بوده است، چراکه رشد قیمت اسمی املاک در دوره های بلندمدت از نرخ تورم بالاتر بوده است.

در گذشته این نگاه وجود داشت که باید از حضور تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن جلوگیری کرد و بعضا سیاست گذاران به دنبال سرکوب این نوع تقاضا بودند. اما از آنجا که ریشه این تقاضا شرایط اقتصادی کشور است، امکان سرکوب آن وجود ندارد. دولت اخیرا انتها این واقعیت را پذیرفت که نمی تواند صورت مساله تقاضای سرمایه ای مسکن را پاک کند و به صراحت در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت اعلام شد که تقاضای سرمایه ای یک علت رشد سرسام آور قیمت مسکن بوده و دولت میخواهد از ابزار هایی برای انتقال تقاضای سرمایه ای مسکن به بورس استفاده کند.

با راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، عملا بازار دوم سرمایه گذاری برای ملک باز ها راه اندازی می گردد. اما این تنها مزیت صندوق های مذکور نیست. ویژگی مهم صندوق های املاک و مستغلات این است که فرصت سرمایه گذاری ملکی را به شکل برابر میان طبقات اجتماعی مختلف و صاحبان سرمایه های خرد تا کلان توزیع می نماید. این صندوق ها از یکسو جاذب سرمایه های کلان افرادی است که می توان به آن ها ملک باز لقب داد و از سوی دیگر زمینه حضور خانه اولی ها یا متقاضیان سرمایه ملکی که اندازه سرمایه آن ها برای خرید چند مترمربع مسکن کفاف می دهد و به اندازه پوشش قیمت یک واحد آپارتمان کامل نیست را در بازار سرمایه گذاری ملکی فراهم می نماید.

هر دو گروه سرمایه گذاران در صندوق های املاک و مستغلات که با عرضه املاک دولتی از هفته جاری شروع به کار خواهد نمود، از دو ناحیه منتفع خواهند شد؛ یکی از ناحیه عایدی ناشی از بهره برداری این املاک که اغلب به شکل اجاره داری صورت می گیرد و به شکل درآمد جاری بورسی در اختیار صاحبان واحد های سرمایه گذاری قرار می گیرد و دیگری از ناحیه رشد ارزش دارایی ملکی متناسب با نرخ تورم در دوره های میان و بلندمدت که به این ترتیب اصل سرمایه آن ها نیز مشمول رشد می گردد.

بنا بر تعریف استاندارد، فعالیت اصلی این صندوق ها خرید املاک و مستغلات و کسب سود از محل هر نوع بهره برداری از آن ها به ویژه اجاره داری است. البته این صندوق ها در اوراق بهادار مرتبط با حوزه املاک مانند اوراق رهنی نیز سرمایه گذاری می نمایند و عایدی ناشی از این سرمایه گذاری ها نیز نصیب صاحبان واحد های سرمایه گذاری این صندوق ها می گردد.

دو سناریو درباره آینده صندوق املاک

با دو نگاه خوش بینانه و بدبینانه می توان آتیه سرمایه گذاری های ساختمانی مذکور را پیش بینی کرد. در سناریوی خوش بینانه، نهاد های دولتی که قرار است املاک خود را در قالب این صندوق ها عرضه نمایند، بهترین زمین و ساختمان های خود را که هیچ مشکل قانونی، سند و معارض ندارد را پای کار می آورند و مردم نیز با خرید متری این املاک از صندوق های مذکور استقبال می نمایند.

در این صورت دستگاه ها و نهاد های دولتی با تامین اقتصادی اجرا شده در زمینه های فراوری حقیقی کالا و خدمات اقدام خواهند کرد و مردم نیز از محل افزایش قیمت و ارزش افزوده املاک و مستغلات منتفع می شوند.

اما در سناریوی بدبینانه، نهاد های دولتی تمام زمین هایی که دارای تعارض، مشکل قانونی و اختلاف سندی است را پای کار خواهند آورد و ممکن است با تامین اقتصادی اجرا شده از این محل، به سوداگری در بازار های دیگر ورود نمایند و منافع سنگینی به جیب آن ها سرازیر گردد، اما مردم از سرمایه گذاری های مذکور انتفاع قابل توجهی پیدا ننمایند؛ بنابراین جنس مشارکت نهاد های دولتی در موفقیت یا عدم موفقیت صندوق های زمین و ساختمان در مهار شدت تورم ملکی بسیار مهم است.